Sunday, 26 January 2014

Refinancing vs Reverse Mortgage - The Hindu Habitat article

Home loans are a popular financing option in India for various reasons in addition to the most basic one of wanting to own a home. The property represents a valuable asset though an illiquid one. While owning a property ensures that one has sufficiently valuable assets on hand, it also blocks funds required for other purposes be it children’s education or medical emergencies.
In the West, it is popular to use various other options such as refinancing of home loans, reverse mortgages, etc., in order to generate some cash flow using the illiquid property’s value as base.
Reverse mortgage was introduced in India in 2007 but the idea has not caught on. Also, it caters mostly to senior citizens. However, the concept bears a closer look considering the fact that a sizeable portion of the senior citizen population have homes and are strapped for funds during any financial emergency, post retirement. The important distinction between a reverse mortgage and a conventional mortgage is that there are no principal or interest payments required on the home while the borrower occupies the property. The qualifying amount of the loan would depend on the realisable value of residential property after maintaining a margin of 20 per cent.
The maximum amount of the loan is also fixed. Loans are normally extended as a regular fixed monthly payment (10-20 years) or until death of the last surviving spouse. Some banks also offer payment of a lump sum amount. The loan will be recovered only after the death of both the spouses and no loan repayment is required during the lifetime of the borrower.
Settlement of loan, along with accumulated interest, will be met by the proceeds received out of sale of residential property and any surplus will be paid to heirs. The loan becomes due for recovery and payable six months after death of the last surviving spouse. However, the legal heirs of the deceased borrowers will usually be given first option to settle the loan, along with the accumulated interest, without sale of the property.
The scheme has failed in India because of confusion relating to tax treatment. Tax planners argue that it is not yet clear as to whether the monthly payments accruing to the senior citizen after mortgaging the home should be treated as an income and hence taxed, or just be treated as a loan. Another reason for failure has been the opposition from legal heirs to this scheme since it deprives them of a property inheritance. The other option, of course, to use any residual property value is to refinance it. Refinancing can help generate additional funds based on the value of the property and the repayment ability of the borrower. The repayment ability is assessed by the lender based on taxable income and the value of the property is determined by the data relating to the market value and guideline value of the property. Guideline values differ and have no fixed basis of determination. A wide gap also exists between the guideline value and the market value of a given property. As regards the taxable income of the borrower, this is again a variable factor. Income offered may not reflect the true value of earnings. Given these factors, determination of the refinance amount becomes a tough exercise.
Assuming refinance amount is arrived at to the satisfaction of both borrower and lender, the next query would be tax related. Is the interest on refinance claimable on the tax return? Strictly speaking, interest paid on construction or acquisition of a property is claimable on the tax return but some structuring may allow refinance interest also to provide a similar benefit. Using the residual value of a property has not really picked up in India, perhaps because not many people are aware of these financial instruments and their prudent use. Another cultural reason could also be the Indians’ age old aversion to debt and adherence to the “neither a borrower, nor a lender be,” precept.

(G. Karthikeyan is a Coimbatore-based Chartered Accountant)

Nanayam Vikatan - RBI directive on currency notes

ரூபாய் நோட்டு பிரச்னை... ஆர்பிஐ அதிரடி ஏன்?
ஆர்பிஐ-ன் இந்த நடவடிக்கை மூலம் கோடிக் கோடியாகப் பதுக்கி வைக்கப்பட்டுள்ள கறுப்புப் பணம் வெளியே வர வாய்ப்புள்ளது!
ஆண்டுக் குறிப்பிடப்படாத ரூபாய் நோட்டுகள்  திரும்பப் பெறப்படும் என ஆர்பிஐ  அறிவித்தாலும் அறிவித்தது, உடனே நம்மவர்கள் பதறிப்போய்க் கிடக்கிறார்கள். பால்காரரிடம் பத்து ரூபாய்த் தந்தால்கூட, அதன் பின்னால் ஆண்டுக் குறிக்கப்பட்டிருக்கிறதா என்றுதான் பார்த்து வாங்குகிறார். ஆண்டுக் குறிக்கப்படாத ரூபாய் நோட்டு செல்லாது என்கிற வதந்தி பரவவே, குழப்பம் அதிகரித்திருக்கிறது.  
ரூபாய் நோட்டின் பின்புறத்தில் ஆண்டு அச்சிடப்பட்ட நோட்டுகளை மட்டுமே இனி பொதுப் பரிவர்த்தனைக்குப் பயன்படுத்த வேண்டும். ஆண்டு அச்சிடப்படாத நோட்டுகளை வங்கியில் தந்து  மாற்றிக்கொள்ளலாம். மார்ச் 31-க்குப் பிறகுதான் இது நடைமுறைக்கு வரும் என்பதையும் ஆர்பிஐ தெளிவாகவே சொல்லியிருந்தது. என்றாலும், குழப்பத்துக்கென்னவோ குறைவே இல்லை.
2005-க்குப் பிறகு அச்சிடப்பட்ட ரூபாய் நோட்டுகளின் பின்புறத்தில் சிறிய அளவில் அந்த ரூபாய் நோட்டு அச்சடிக்கப்பட்ட வருடத்தையும் குறிப்பிட்டிருப்பார்கள். 2005-க்கு முந்தைய ஆண்டுகளில் அச்சிடப்பட்ட ரூபாய் நோட்டுகளில், அச்சிடப்பட்ட ஆண்டு பற்றி எந்தக் குறிப்பும் இருக்காது. இப்படி ஆண்டுக் குறிப்பிடப்படாத நோட்டுகளை வங்கிகளில் தந்து மாற்றிக்கொள்ள வேண்டும் என்றுதான் ஆர்பிஐ  சொல்லியுள்ளது.  இதுதான் உண்மையே தவிர, ஆண்டுக் குறிப்பிடப்படாத ரூபாய் நோட்டுகள் செல்லாது என்பது உண்மையல்ல.
மேலும், ஜூலை 1 முதல், ஆண்டு அச்சிடப்படாத 500 ரூபாய், 1000 ரூபாய் நோட்டுகளை 10 எண்ணிக்கைக்கு மேல் மாற்றுவதற்கு வங்கிக்குக் கொண்டுவருபவர்கள் தங்களைப் பற்றிய அடையாளச் சான்றினை சமர்ப்பிக்க வேண்டும் என்பதையும் குறிப்பிட்டுள்ளது.
இந்த ஆண்டு ஏப்ரல் 1 முதல் ஜூன் 30 வரை ஆண்டுப் பற்றிய குறிப்பு இல்லாத ரூபாய் நோட்டுகளை  மாற்றிக்கொள்வதற்கு காலஅவகாசம் தரப்பட்டுள்ளது.  குறிப்பிட்ட காலக்கெடு முடிந்து வருபவர்களுக்குத்தான் இந்தக் கட்டுப்பாடு. இந்த விவரங்களைத் தெளிவாகப் புரிந்துகொண்டால் ஆர்பிஐ அறிவிப்பைக் கண்டு எந்த வகையிலும் குழம்பத் தேவையில்லை.  
ஆனால், ரிசர்வ் வங்கி எதற்காக இப்படி ஒரு நடவடிக்கை எடுத்திருக்கிறது எனக் கோவையைச் சேர்ந்த ஆடிட்டர் ஜி.கார்த்திகேயனிடம் கேட்டோம். அதற்கு அவர் தந்த பதில் இதோ:
''இது வரவேற்கப்படவேண்டிய ஒரு முடிவுதான். இதை ஒரு கட்டுப்பாட்டு நடவடிக்கை என்றுகூடச்சொல்லலாம். கணக்கில் காட்டப்படாத கறுப்புப் பணத்தை வெளிக்கொண்டு வருவது ரிசர்வ் வங்கியின் இந்த நடவடிக்கைக்குக் காரணமாக இருக்கலாம்.
ஆண்டு அச்சிடப்படாத ரூபாய் நோட்டுகள் பதுக்கிவைக்கப்பட்டி ருந்தால் இந்த நடவடிக்கையின் மூலம் வெளியே கொண்டுவந்துதான் ஆகவேண்டும். அதாவது, எந்த வழியிலாவது அவற்றை வங்கிக் கணக்குக்குக் கொண்டுவந்துதான் ஆகவேண்டும். அப்படிப்பட்ட ஒரு கட்டாயத்தை இந்த  அறிவிப்பு உருவாக் குகிறது. கோடிக் கோடியாகப் பதுக்கி வைக்கப்பட்டுள்ள கறுப்புப் பணம் இதன்மூலம் வெளியே வருவதற்கு வாய்ப்புள்ளது என்று நம்பலாம்.
மொத்தமாக, 1000 ரூபாய் மற்றும் 500 ரூபாய் நோட்டுகளைக் குறிப்பிட்ட காலக்கெடுவைத் தாண்டி மாற்றும்போது அடையாளச் சான்றினைத் தரவேண்டும் என்பதும் இன்னொரு  கிடுக்கிப்பிடிதான்.
மற்றபடி இந்த அறிவிப்பின் மூலம் சாமானியர்களுக்கோ அல்லது தினசரிப் பணப் பரிவர்த்தனைகளுக்கோ எந்தச் சிக்கலும் இல்லை'' என்றார்.
இதற்குமுன்பு 25 காசு நாணயம், 1 ரூபாய் நோட்டு, 2 ரூபாய் நோட்டுகளின் புழக்கத்தை நிறுத்தியபோதுகூட ஏற்படாத குழப்பம் இப்போது ஏற்பட்டிருக்கிறது.
ஆர்.பி.ஐ.-ன் இந்த நடவடிக்கை யானது பல காலமாக அரசாங்கத்தை ஏமாற்றி வருபவர்களுக்குத்தான் என்பதால் சாதாரண மக்களாகிய நாம் எந்தவகையிலும் குழம்பாமல் நிம்மதியாக இருக்கலாம்!

Monday, 6 January 2014

Roll-back of taxes - possible?

Article in Nanayam Vikatan dated 29/12/2013 by CA G Karthikeyan FCA:

வருமான வரி ரத்து...
நடைமுறையில் சாத்தியப்படுமா?

வருமான வரி இல்லாத நாடுகளின் வரிசையில் இந்தியா வருமா?

'நாங்கள் ஆட்சிக்கு வந்தால் வருமான வரி, உற்பத்தி வரி, விற்பனை வரி விதிப்பை ரத்து செய்வோம்' என்று பா.ஜ.க தலைவர் நிதின் கட்காரி கூறியது வியாபாரிகளிடமும், தொழில்புரிவோர்களிடமும் பெரும் பரபரப்பை ஏற்படுத்தியுள்ளது. இன்றைய பொருளாதாரச் சூழ்நிலையில் உற்பத்தி வரி, விற்பனை வரி மற்றும் வருமான வரி ஆகியவற்றை ரத்து செய்வது நடைமுறைச் சாத்தியமா என்பது பெரிய கேள்வி. முதலில், குறைந்தபட்சம் வருமான வரியையாவது நம்மால் ரத்து செய்ய முடியுமா என்பது குறித்து ஆராய்வோம்.
வரி விதிப்பு ஏன்?
வருமான வரி, மத்திய விற்பனை வரி மற்றும் உற்பத்தி வரி ஆகிய மூன்றும் இந்தியாவின் கடந்த ஆண்டு பட்ஜெட் வருவாயில் 50 சதவிகிதத்துக்கும் மேல் திரட்ட வழிவகுத்தது. இதனைக்கொண்டு  நாட்டின் அபிவிருத்தி, பாதுகாப்பு மற்றும் இதர அரசு திட்டங்களுக்கு செலவிடப்படுகிறது.
உலக நாடுகளில், வளரும் நாடுகள் மற்றும் வளர்ந்த நாடுகளில் 96 சதவிகிதத்துக்கு மேற்பட்ட நாடுகளில் வருமான வரி இன்றும் நடைமுறையில் இருந்துவருகிறது. 'வரிச் சொர்க்கம்’ என்று சொல்லப்படும் வருமான வரி இல்லாத நாடுகள் இயற்கைவளம் அல்லது எண்ணெய் வளம் மிகுந்ததாகவும், குறைவான மக்கள்தொகையுடனும், வருமான வேறுபாடு அதிக அளவில் இல்லாததாகவும் உள்ளது. இதனால், வருமான வரி இல்லாமல் இந்த அரசுகள் செயல்பட முடிகிறது.  
மொரீசியஸ், சைப்ரஸ், கேமன் தீவுகள், பஹாமா போன்ற சில நாடுகள் தங்கள் நாட்டின் மூலம் மற்ற நாடுகளுக்கு முதலீடு செய்ய சேவை வழிவகுக்கும் கேப்பிட்டல் கெய்ன் டாக்ஸ் மற்றும் இதர வரிகளை ரத்து செய்துள்ளன. இதனால் ஏற்படும் வருமானத்தை மனதில் கொண்டு வருமான வரியை முற்றிலும் ரத்து செய்துள்ளன.
மாற்றுத் திட்டம் என்ன?
வருமான வரி, உற்பத்தி வரி போன்ற வரி விதிப்பினால், அரசாங்கம் ஆண்டுக்கு சுமார் 14 லட்சம் கோடி ரூபாய் பெறுகிறது. இந்த வரிகள் ரத்தானால், இந்த வருவாய் நமக்கு வராமலே போகும். இதனை சரிக்கட்ட பா.ஜ.க தலைவர் சொல்லும் மாற்றுத் திட்டம், செய்யப்படும் செலவுகள் அல்லது வங்கிப் பரிவர்த்தனைகள்மேல் 1.5% வரி விதிப்பு செய்வதுதான். இதனைச் சுருக்கமாக, 'செலவு வரி’ என்று சொல்லலாம். இதனால், ஆண்டுக்கு 40 லட்சம் கோடி ரூபாய் அரசுக்கு வருமானமாகக் கிடைக்கும் என்று கணிக்கப்படுகிறது. 'இது வரி விதிப்பைவிட சில மடங்கு கூடுதலான வருமானமாகும்’ என்கிறார் பா.ஜ.க தலைவர்.
மாற்றுத் திட்டத்தின் சவால்கள்!
தற்போதுள்ள வருமான வரி விதிப்பானது, அதிக வருமானம் உள்ளவர்கள் அதிகவரி கட்டவும்; குறைந்த வருமானம் உள்ளவர்கள் குறைந்த வரி கட்டும் வகை யிலும் ஏற்படுத்தப்பட்ட முற்போக்கான வரிவிதிப்பு (Progressive Taxation) முறையாகும்.
ஆனால், செலவு வரி என்பது எல்லாவித செலவுகளுக்கும் அனைத்து மக்களாலும் செலுத்தப்படவேண்டிய வரி. அம்பானி முதல் ஆட்டோ ரிக்ஷா ஓட்டுநர் வரை ஒரே விகித வரியைச் செலுத்தவேண்டும். இதனால், ஏழைகள் அதிக ஏழைகளாகவும்; பணக்காரர்கள் அதிக பணக்காரராகவும் மாறவே  வாய்ப்பு அதிகரிக்கும். இதனால், ஏழை - பணக்காரர் வித்தியாசம் பெருகவே செய்யும்.  
வருமான வரிச் சட்டப் பிரிவுகளின்படி, 20,000 ரூபாய்க்கு மேல் கடனாகக் கொடுப்பது, பெறுவது மற்றும் கொள்முதல் செய்வது போன்றவை தவிர்க்கப்படவேண்டிய விதிகளாக தற்போது உள்ளது. வருமான வரிச் சட்டமே ரத்து செய்யும்போது, எப்படி வங்கிப் பரிவர்த்தனைகளை வங்கிகள் மூலம் அமல்படுத்தி அதற்கு வரி விதிக்க முடியும் என்பது ஒரு கேள்விக்குறி.
வருமான வரி நாட்டின் வருவாயாக மட்டும் அல்லாமல், பணச்சலவை மோசடி மற்றும் தீவிரவாதிகளின் செயல்கள் ஆகியவற்றைக் கண்காணிக்க ஏதுவாகும் சட்டமாக இருந்து வருகிறது. இதற்கு மாற்றுத் திட்டத்தில் எப்படி சட்டத் திருத்தம் செய்யப்படும் என்கிற விளக்கம் இல்லை.
ஜிஎஸ்டி (Goods & Services Tax) என்ற வரியை அமல்படுத்த அரசாங்கம் இவ்வளவு ஆண்டுகள் எடுத்துவரும் நிலையில், நீண்டகாலமாக இருந்துவரும் வரிகளை முற்றிலும் நீக்கி, புதிய செலவு வரித் திட்டத்தை ஏற்படுத்தி அமல்படுத்துவது என்பது ஒரு கானல் நீர்போல உள்ளது. புதிய வரிச் சட்டத்தை ஏற்படுத்தி அதை நடைமுறைக்கு கொண்டு வருவது அதிக குளறுபடிக்கே வழிவகுக்கும்.
அரசு நிர்வாகக் குறைகளை அகற்றுவது, குறைந்த வரி விதிப்பு, தொந்தரவில்லாத வரி வசூலிப்பு, வசூலித்த வரியை சரியான முறையில் செலவிடுதல் போன்ற சாத்தியமான மாற்றங்களைச் செய்தாலே போதுமே!