Can an Indian National invest in property abroad?

கடந்த வாரத்தில் வெளிநாட்டு வாழ் இந்தியரான நரசிம்மன், இந்தியாவில் பண்ணை வீடு வாங்க முடியுமா என்ற கேள்விக்கான பதிலை ஆராய்ந்தோம்.

வெளிநாட்டு வாழ் இந்தியர்கள் இந்தியாவில் விவசாய பூமியில் முதலீடு செய்ய ரிசர்வ் வங்கியில் அனுமதி அளிப்பதில்லை. இந்த வாரம் நவின் என்கிற வாசகர் கீழ்கண்ட கேள்வியைக் கேட்டுள்ளார்.

“நான் தொழில் நிமிர்த்தமாக சிங்கப்பூரில் இடம் வாங்க முடியுமா? உங்களின் முந்தைய கட்டுரையில் வெளிநாட்டு வாழ் இந்தியர் பண்னை இடம் வாங்க முடியுமா என்பது குறித்து இருந்தது. உங்களது ஆலோசனை எனக்கு தேவை?”

உங்களது கேள்விக்கான பதிலை இரு விதமாகப் பார்க்க வேண்டும். முதலாவதாக இந்தியாவிலிருந்து வெளிநாட்டுக்கு அசையாச் சொத்தில் முதலீடு செய்ய பணம் அனுப்புவது குறித்து இந்தியச்சட்டம் என்ன சொல்லுகிறது என்று பார்க்க வேண்டும்.

இரண்டாவதாக எந்த நாட்டில் முதலீடு செய்ய விரும்புகிறீர்களோ அங்கு வெளிநாட்டு வாழ் மக்களுக்கான அனுமதி என்ன என்பது குறித்து பார்க்க வேண்டும்.

ரிசர்வ் வங்கி இந்தியக் குடிமகன் வெளிநாட்டிற்கு பணம் அனுப்புவதன் நோக்கத்தை பல வகைகளாக பிரித்திருக்கிறது. படிப்பு செலவு, மருத்துவச் செலவு, அந்நிய நாட்டு நிறுவனங்களில் முதலீடு,அந்நியச் சுற்றுலா போன்ற பல்வேறு வகைகளாகப் பிரித்து ஒவ்வொரு வகைக்கும் ஒரு வரம்பையும் தொகையும் நிர்ணயம் செய்துள்ளனர்.

சில செலவுகளுக்கும் முதலீட்டிற்கும் ரிசர்வ் வங்கி முன் அனுமதி இல்லாமல் குறிப்பிட்ட தொகை வரை அனுப்பலாம். இதனை LRS (Liberalised Remittance Scheme) அதாவது “தாராளமயமாக்கப்பட்ட பணம் செலுத்துதல் முறை” என்று கூறப்படுகிறது .

இந்த பிரிவின் படி இந்திய வாழ் குடிமகன் (மைனர் உட்பட)ஆண்டிற்கு $2,50,000 வரை முன் அனுமதி இல்லாமல் வெளிநாட்டிற்கு அனுப்பலாம். இது ஒவ்வொரு ஏப்ரல் முதல் மார்ச் வரை உள்ள நிதியாண்டிற்கும் பொருந்தும். பணம் செலுத்துபவர் மைனராக இருக்கும்பட்சத்தில்,அவருடைய காப்பாளர் கையொப்பம் இட வேண்டும்.

முதலில் இந்த வரம்பு $1,25,000 ஆக இருந்தது. டாலர் மதிப்பு கடகட என்று ஏறத் துவங்கியப்பின் ரிசர்வ் வங்கி $75,000 ஆகக் குறைத்தது. ஆனால் இந்தியாவின் அந்நியச் செலாவணிக் கையிருப்பு கடந்த ஆண்டு முன்னேற்றமடைந்தவுடன், இந்த வரம்பு$2,50,000க்கு உயர்த்தப்பட்டது.

இது தவிர கீழ்காணும் நோக்கங்களுக்கும் முன் அனுமதியில்லாமல் $2,50,000 வரை வெளிநாட்டிற்கு அனுப்பலாம்.

• வெளிநாடுகளில் வியாபார நோக்கமாக கருத்தரங்கு அல்லது பயிற்சிகளில் பங்கு பெற
• உறவினர்களது பராமரிப்புக்கான செலவு
• வெகுமதி
• மருத்துவ செலவு
• படிப்பு செலவு
• வெளிநாட்டில் குடிபெயர / போன்ற செலவுகள்

இந்திய வாழ் குடிமக்கள் வெளிநாடுகளில் அசையா சொத்துகள் வாங்கவும் இந்த திட்டத்தில் அனுமதி உண்டு. பட்டியலிடப்பட்ட நிறுவனங்களின் பங்குகள் மற்றும் கடனீட்டு பத்திரங்களிலும் முன்அனுமதி இல்லாமல் இந்தியாவுக்கு வெளியே முதலீடு செய்யலாம்.

இந்திய வாழ் குடிமக்கள் வியாபார முயற்சியில் வெளிநாட்டில் கூட்டு நிறுவனங்களில் முதலீடு செய்யவும், இந்திய கம்பெனியின் துணை நிறுவனங்களில் (subsidiary companies)முதலீடு செய்யவும் இந்த வரம்பு பொருந்தும்..

இத்திட்டத்தின்படி பணம் வெளிநாடு அனுப்ப Form A-2 என்ற இரண்டு பக்கப் படிவத்தை படிவத்தில் ரிசர்வ் வங்கிக்கு சமர்ப்பிக்க வேண்டும். நிரந்தர கணக்கு எண் (PAN) இல்லாத ஒருவர் இத்திட்டத்தை பயன்படுத்த முடியாது.

இந்தத்திட்டத்தில் ஒரே ஆண்டில் பல முறை அனுப்பவும் வசதி உள்ளது. ஆனால் $2,50,000மிகாமல் பார்த்துக் கொள்ள வேண்டும்.

சிங்கப்பூரில் வீடு மற்றும் சொத்து வாங்க, அதிலும் குறிப்பாக சீனர் அல்லாத வெளிநாட்டவர்களுக்கு நடைமுறைச் சிக்கல்கள் உள்ளன. சிங்கப்பூர் சட்டக் குறிப்புப் பற்றி அந்தநாட்டு ஆலோசகரிடம் குறிப்புப் பெற்று நீங்கள் சொத்து வாங்கலாம்.

Can You Invest In A House Property Abroad To Avail Capital Gain Exemption In India?

Generally, a tax payer in India can invest in a house property to claim exemption on capital gain arising out of sale of another house property. An individual or HUF, may invest in a house property to save from paying capital gains tax and this is governed by Section 54 and Section 54 F of the Income Tax Act, 1961. 

Conditions of Exemption :
(i) The capital gains should arise from the transfer of the long term capital assets being buildings or lands that are residential property.
(ii) The income from such residential house shall be assessable under the head "Income from House Property".
(iii) The transferor assessee should have purchased a residential house within a period of one year before or two years after the date of transfer or in the alternaitve, the assessee should construct a residentail house within a period of three years from the date of transfer of the original house.
(iv) The amount invested in the purchase or construction of new residential house should either be equal to more than the gain, or where it is less than the amount of capital gain, the shortfall shall be taxable under section 45 (1) of the Act.

Amount of Exemption:
The capital gain accruing as a result of the transfer of the residential house to be dealt with as under:
(i) where the amount of capital gain is equal to or less than the cost of the new asset, being the new residential house purchased or constructed, the whole of the capital gain shall be exempt.
(ii) Where the amount of capital gain is higher than the cost of the said new  asset, the amount of capital gains not so invested or utilized is to be charged to capital gain under section 45 of the Act. In other words, only the amount equal to the cost of the new asset will be exempt.

What would be the amount of exemption?
The amount of exemption depends upon the fact whether the cost of the new asset exceeds of falls short of the net consideration arising out of the transfer of the net consideration arising out of transfer of the original asset. The amount of exemption will be determined as under:
(i) If the cost of the new residential house property is greater than the net consideration arising from the transfer of original asset, then the entire capital gains will be exempt from tax.
(ii)If the cost of the new residential house is less than the net consideration arising from the transfer of original asset, then the amount of exemption will be equal to

Capital gains on transfer of original asset * Cost of new asset / Net consideration.

(iii)Cost of new residential house held include the amount depreciated in an account under the Capital Gain Account scheme on or before due date furnishing return of income.

To avail of the exemption can the new residential house be acquired or constructed in a place outside India?
This is the common question most of the NRI s ask before selling their ancestral house or going for a second home.
Though the income tax Act is not explicit in this matter, there are judicial controversies at the level of income Appellate Tribunal. The decisions where divergent views have been taken are:
(i) Leena J. Shah v. Asst. CIT [2006] 6 SOT 721 (Ahd.).
In this decision, the Ahmedabad Tribunal has expressed the view that the words 'purchase/construction of a residential house', in section 54F on plain and simple reading, mean that the purchase/construction of a residential house must be in India and not outside India. Therefore, the benefit under section 54F is not allowable for residential house purchased/constructed outside India.
(ii) Mrs. Prema P.Shah v. ITO [2006] 282 ITR (AT) 211 (Mumbai)
This decision has been given in the context of the section 54 of the Act by the Mumbai Bench of the Inccome-tax Appellate Tribunal. In this case, the assessee sold a property in Mumbai and purchased one in London. She claimed exemption under section 54, showing long term capital gains as Nil .In the respect of the claims for exemption various issues were raised, one of which was that exemption cannot be allowed because the property acquired is in London - not in India. On this issue, the Tribunal decided in the favour of the assessee holding that section 54 did not exclude the right of the assessee non-resident in instant case to claim exemption in respect of the property purchased in a foreign country, if all other conditions laid down in the section were satisfied, merely because the property acquired is in a foreign country. Accordingly, the assessee was entitled to exemption under section 54.
(iii) The decision in the case of Mrs.Prema P.Shah has been followed by another Bench of the Tribunal in the case of ITO v. Dr.Girish M.Shah I. T. A. No. 3582/MUM/2009 dated February 17, 2010.
(iv) Recently. the Bangalore Bench of the ITAT vide order dated October 12, 2012, in the case of Vinay Mishra v. Asst. CIT[2012] 20 ITR (Trib) 129 (Bangalore) has taken a decision similar to that in case of Mrs. Prema P.Shah (supra) holding that exemption under section 54F cannot be denied on the ground that residential house acquired was situated outside India.



Considering the fact that several Tribunals have allowed exemption for capital gains for the investments abroad, it will not be inappropriate to claim exemption under Section 54 for the purchase of house property out of India till it is decided to the contrary in High Courts or Supreme court or notification is given in the Income Tax Act. However, this is a personal view of the author. For any queries about investing in a house property to avail capital gain exemption in India, please email karthikeyan.auditor@gmail.com or call +91 98422 10422